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Piano casa

Effettuare un intervento di sostituzione edilizia (Piano Casa)

Cosa s’intende per edificio esistente nel caso di sostituzioni edilizie contemplate dall’art.3, 4 e 5 della L.R. 13/09?

Per edificio esistente, s’intende che l’edificio deve risultare esistente alla data di presentazione del permesso di costruire.

Si possono sostituire anche edifici non residenziali o parzialmente residenziali, seguendo le indicazioni della L.R. 13/09?

La norma (art.3, comma 3, secondo periodo) consente anche la sostituzione di edifici parzialmente residenziali o non residenziali, ubicati in zone a prevalente destinazione residenziale, con edifici destinati esclusivamente a residenza, senza però alcun bonus volumetrico (si può solo mantenere la volumetria esistente), con altezza non superiore al valore massimo tra quello esistente e quello previsto dallo strumento urbanistico vigente e adottato, e con rapporto di copertura maggiorato fino al 25% rispetto a quanto previsto dallo strumento urbanistico stesso.

Il riferimento alle altezze contenuto all’art.3.3, secondo periodo, nei casi di edifici non residenziali o parzialmente residenziali in zona a prevalente destinazione residenziale, come si deve intendere?

Innanzitutto per zona a prevalente destinazione residenziale si deve intendere una zona destinata dallo strumento urbanistico generale vigente a prevalenza residenziale (almeno 50,1% del volume o della s.l.p. ammissibile). Il riferimento alle altezze, nella sostituzione dell’edificio esistente con altro di carattere esclusivamente residenziale, è da leggersi come confronto tra due parametri : cioè l’edificio nuovo deve avere un’altezza non superiore al valore massimo tra l’altezza dell’edificio esistente e l’altezza prevista dal P.G.T.  

Cosa s’intende per “zone a prevalente destinazione residenziale” ai fini dell’applicabilità delle disposizioni di cui all’art.3, comma 3, secondo periodo della L.R. 13/09?

Per destinazione di zona s’intende la classificazione operata dallo strumento urbanistico vigente. L’edificio pertanto può essere sostituito se si trova in una zona urbanistica in cui è prevista la destinazione residenziale per una quota percentuale superiore al 50%.

Effettuare un intervento di ampliamento (Piano Casa)

In relazione alle possibilità di ampliamento contemplate dall’art.3 comma 1 della legge regionale è possibile anche realizzare un’unità immobiliare singola ed autonoma?

Le possibilità di ampliamento in termini volumetrici contemplati dall’art.3 e con i limiti ivi indicati, in linea generale vanno attribuite pro-quota alle singole unità esistenti. Tuttavia la legge non vieta che, a seguito di specifici accordi formali, le possibilità di ampliamento vengano spese ed esaurite a favore solo di una singola unità esistente o finalizzate alla realizzazione di una nuova unità immobiliare del tutto indipendente (nei casi di cui all’art.3.1-b), sempre però nel rispetto dei limiti indicati (ad esempio, per gli edifici uni e bifamiliari, non si può superare il limite di mc. 300 per singola unità immobiliare preesistente).

Gli interventi di ampliamento previsti dalla L.R. 13/09 sono cumulabili con gli ampliamenti concedibili per il recupero abitativo dei sottotetti (L.R. 12/05) o con quelli eventualmente previsti dallo strumento urbanistico comunale o con quelli eventualmente previsti dal Piano territoriale del Parco?

E’ da intendersi esclusa la cumulabilità dei benefici volumetrici. O si attua l’ampliamento sulla base delle possibilità volumetriche aggiuntive concesse dallo strumento urbanistico vigente, o si applica la disciplina del recupero dei sottotetti a fini abitativi con le agevolazioni del caso, o si applica la L.R. 13/09. Sono procedure fra loro alternative, una esclude le altre, quindi da valutarsi con molta attenzione a seconda del caso specifico.

In caso di ampliamento di edifici esistenti, il rispetto delle norme anti-sismiche è da ottemperare solo per la nuova porzione realizzata o è necessario l’adeguamento di tutto l’edificio esistente?

Alle norme antisismiche (D.M. 14.01.2008 entrato in vigore il 1.07.2009) la L.R.13/09 fa un riferimento generale (art. 3, comma 10), disponendo che l’intervento sia progettato e quindi realizzato nel rispetto della normativa vigente in materia. Questo significa che sia gli interventi di sostituzione (demolizione e ricostruzione) che gli interventi di ampliamento previsti dalla L.R. 13/09 debbono rispettare le norme antisismiche. Per gli interventi di ampliamento va verificato se sono o meno strutturalmente connessi al resto dell’edificio: nel caso essi siano non strettamente connessi, ad esempio nel caso di ampliamenti in aderenza, si deve mettere a norma la parte ampliata ed “isolare” con adeguati giunti la parte ampliata dal resto dell’edificio; nel caso invece gli ampliamenti previsti siano strutturalmente connessi, occorre mettere a norma tutto l’edificio.

Se, sfruttando le possibilità di ampliamento concesse dalla L.R. 13/09, si sopralza il sottotetto esistente, come va calcolato il contributo di costruzione ?

Nel caso di sopralzo di un sottotetto esistente, invocando l’applicazione della L.R. 13/09, il contributo di costruzione va calcolato su tutto il locale sottotetto oggetto d’intervento, nella sua globalità, con applicazione delle tariffe in vigore per le opere di nuova costruzione. La delibera comunale, assunta in attuazione dell’art.5.4 della legge regionale, ha disposto, oltre alle riduzioni già in vigore previste per gli interventi che garantiscono certe prestazioni di risparmio energetico (riduzione oneri di urbanizzazione primaria e secondaria), una ulteriore riduzione del costo di costruzione pari al 15%, rispetto a quanto già stabilito, limitatamente agli interventi su edifici esistenti uni-bifamiliari, a carattere esclusivamente residenziale, che assicurano le prestazioni energetiche previste dalla L.R. 13/09.

Gli interventi di ampliamento su edifici unifamiliari sono esonerati dal pagamento del contributo di costruzione di cui all’art.17, comma 3-b) del D.P.R. 380/2001?

La Regione ha dato risposta negativa al quesito posto, in quanto la L.R. 13/09 è normativa di carattere speciale e derogatorio; pertanto anche per tali tipologie d’intervento si applica il contributo di costruzione calcolato sulla base delle tariffe per le opere di nuova costruzione, come stabilito e precisato dalla deliberazione comunale in attuazione della medesima legge regionale.

Effettuare un intervento di recupero (Piano Casa)

Gli interventi di recupero edilizio e funzionale (art.2 della legge regionale) sono possibili anche in assenza di adeguate urbanizzazioni primarie?

Vale il principio, come d’altronde per tutte le altre iniziative contemplate dalla L.R. 13/09, secondo il quale il permesso di costruire è comunque subordinato all’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione, da parte del Comune, della loro realizzazione nel successivo triennio ovvero all’impegno formale degli interessati di procedere alla loro attuazione contestualmente all’intervento edilizio.

Quali sono gli ambiti di esclusione dal "Piano Casa"? (L.R. 13/09)

Gli ambiti esclusi dall’applicazione sono quelli previsti dalla deliberazione comunale, in attuazione dell’art.5.6 della L.R. 13/09, e quindi le parti di territorio comunale individuate nel Piano di Governo del Territorio (P.G.T.) come “Città storica antica e moderna”, come “ambiti di trasformazione urbanistica” e come “ambiti oggetto di interventi in corso di attuazione”, nonché gli edifici per i quali il grado d’intervento previsto dal P.G.T. è quello di risanamento conservativo e/o restauro. Sono inoltre esclusi dall’applicazione (ai sensi dell’art.5.3 della legge) le aree soggette a vincolo di inedificabilità in base a disposizioni di legge o di pianificazione territoriale ed urbanistica, gli edifici e relativi ambiti vincolati (con decreto e vincolo diretto ex-lege n°1089/39 e 1497/39) per il loro rilievo storico, architettonico e paesaggistico, gli edifici realizzati in assenza di titolo o in totale difformità da esso, anche condonati. Per aree sottoposte a vincolo di inedificabilità si può intendere quelle aree sottoposte ad un vincolo di legge che presuppone una non edificabilità, vincolo sovraordinato allo strumento urbanistico comunale, senza possibilità di deroghe quali : il vincolo di rispetto stradale, il vincolo di rispetto delle acque pubbliche, il vincolo di rispetto degli elettrodotti, il vincolo di rispetto del depuratore. Per quanto concerne invece il vincolo di rispetto ferroviario, il vincolo aeroportuale, il vincolo idrogeologico, il vincolo cimiteriale, essendo vincoli che non impongono una inedificabilità assoluta, ma a certe condizioni di legge sono derogabili dalle autorità competenti, si ritiene che possa trovare applicazione la L.R. 13/09 solo se ed una volta ottenuti i nulla-osta e le autorizzazioni delle autorità preposte alla tutela.

Informarmi sul Piano Casa (L.R. 23/2009)

Qual è la nozione di edificio ai fini dell’applicabilità della disciplina di ampliamento o di sostituzione di cui all’art.3?

Per edificio s’intende una costruzione unitaria per morfologia, riconoscibilità dal punto di vista architettonico, dotata di struttura portante indipendente, con autonomia di accesso dalla pubblica via e di distribuzione interna. La costruzione è delimitata da vie o spazi vuoti o separata da altre costruzioni mediante muri che si elevano dalle fondamenta al tetto. Ciò detto occorrerà verificare, nel caso di costruzioni a carattere seriale (condomini con tipologie unitarie ripetute, villette a schiera, ecc.) se esistono restrizioni dal punto di vista regolamentare condominiale sulla possibilità di modificare/ampliare in modo autonomo una o più costruzioni rispetto alle altre. Ciò per evitare di concedere permessi che, seppur rilasciati fatto salvo diritti di terzi, poi generino un contenzioso civilistico scomodo ed anche problematico per le sue possibili conseguenze e ricadute (ordinanza di ripristino emessa dal giudice, ecc.). In caso di dubbio occorrerà chiedere documentazione integrativa o una dichiarazione dell’amministratore del condominio.

Che cosa s’intende per edifici ultimati alla data del 31 marzo 2005 (art.2, comma 1 ed art.3, comma 1)?

S’intendono quegli edifici che a quella data risultano ultimati, nel senso d’intervenuta dichiarazione di ultimazione lavori o, se di epoca remota, esistenti in modo inequivocabile e comprovato. Se gli edifici sono stati interessati dopo il 31 marzo 2005 da lavori di ampliamento volumetrico, compreso gli interventi di recupero abitativo dei sottotetti, è esclusa l’applicabilità della disciplina di ampliamento di cui all’art.3, comma 1, mentre sono applicabili le possibilità di cui all’art.2 comma 1, relative al recupero edilizio e funzionale.

E’ possibile intervenire su edifici condonati?

L’art.5 comma 3-c) della legge regionale 13/09 prevede che: ”le disposizioni di cui agli art.2, 3 e 4 non si applicano con riferimento ad edifici realizzati in assenza di titolo abilitativo o in totale difformità, anche condonati”. Anche l’interpretazione regionale, dal tenore della norma, è nel senso di limitare tale esclusione ai soli edifici in toto oggetto di condono. Quindi per tipologie d’abuso parziali, riferite a singole unità immobiliari o parti di un edificio, la L.R. 13/09 potrebbero trovare applicazione; se invece tutto l’immobile è stato condonato, la L.R. 13/09 non può trovare applicazione.

Cosa s’intende per volumetria esistente, rispetto alla quale fare il calcolo del volume realizzabile in base alle casistiche della L.R. 13/09?

Per “volumetria esistente” dell’edificio si intende il volume dell’edificio calcolato applicando i criteri definiti dallo strumento urbanistico vigente ( P.G.T. – Regolamento edilizio).

La dotazione obbligatoria di spazi a parcheggio privato, previsti dalla c.d. Legge Tognoli (1 mq. ogni 10 mc. di nuova costruzione) si applica alla casistica prevista dalla L.R.13/09?

La legge regionale n°13/09 ha un carattere straordinario. La deliberazione comunale attuativa della legge nulla prevede in materia di dotazione di parcheggi privati. Appare ragionevole prevedere la dotazione di legge sicuramente nel caso di sostituzione edilizia, equiparabile alla nuova costruzione, ed anche in caso di ampliamento che realizzi nuove unità immobiliari, analogamente a quanto previsto nel caso di recupero dei sottotetti, anch’essa norma di carattere straordinario che preordina modesti ampliamenti delle unità abitative esistenti.